Los datos
El Monitor recopila cada mes los avisos de venta publicados en los principales portales inmobiliarios de Venezuela para los cinco municipios de Caracas: Chacao, Baruta, El Hatillo, Sucre y Libertador. Cubre apartamentos, casas, locales, oficinas, terrenos y edificios.
- FuentesLos principales portales inmobiliarios de Venezuela. Solo datos públicos de los avisos: no se recopilan datos personales.
- FrecuenciaUna corrida completa al inicio de cada mes.
- UnidadPrecio en dólares por metro cuadrado (US$/m²): metros construidos, o de terreno en el caso de los terrenos.
Limpieza: qué avisos cuentan
Antes de calcular cualquier cifra, cada aviso pasa por estas reglas, en este orden:
Vigente
Solo cuentan los avisos que siguen publicados. Si un aviso desaparece del portal, deja de contar.
En dólares
Solo cuentan los avisos con precio en US$. Los publicados en bolívares sin equivalencia no se mezclan con el resto.
Metros creíbles
Un aviso con metros imposibles para su tipo (por ejemplo, "casa de 1 m²", que casi siempre es un error de carga) queda fuera.
Tipo Mínimo Máximo Apartamento 20 m² 1.500 m² Casa 30 m² 5.000 m² Oficina 8 m² 10.000 m² Local 6 m² 10.000 m² Terreno 30 m² 500.000 m² Edificio 100 m² 50.000 m² Sin repetidos
Un mismo inmueble suele estar publicado varias veces: por varios asesores de una misma red, por varias inmobiliarias o en varios portales. Se cuenta una sola vez cuando dos avisos tienen el mismo código, o cuando coinciden en urbanización, tipo y metros y sus precios difieren 5 % o menos. Así también evitamos que las unidades idénticas de una misma torre nueva dominen el precio de su zona.
Sin precios extremos
Dentro de cada sector y tipo se descartan los precios por metro demasiado alejados del resto, con la regla de Tukey: queda fuera lo que está más de 1,5 veces el rango intercuartílico por debajo del primer cuartil o por encima del tercero, medido en escala logarítmica (la usual para precios). Hace falta un grupo de al menos 4 avisos para aplicarla.
Zonas: urbanización y sector
Un municipio entero mezcla mercados muy distintos: en Baruta no valen lo mismo Las Mercedes y La Trinidad. Por eso informamos por zona y comparamos inmuebles de la misma zona:
Urbanización
Si una urbanización tiene 10 avisos o más de un tipo, se informa sola. Ejemplo: "Los Palos Grandes, apartamentos".
Sector
Si no llega a 10, se informa dentro de su sector: un grupo de urbanizaciones vecinas y de mercado parecido, definido por Bricks.
Municipio
Solo como resumen general. Nunca como referencia de precio de un inmueble.
Los sectores vigentes:
| Municipio | Sectores y urbanizaciones |
|---|---|
| Chacao | Altamira – Los Palos Grandes: Altamira, Los Palos Grandes, La Castellana, La Floresta, Country Club, Colinas de Quinta Altamira, El Pedregal El Rosal – Campo Alegre: El Rosal, Campo Alegre, El Bosque, Chacaíto, San Marino, Bello Campo Chacao centro: Chacao, Altamira Sur |
| Baruta | Las Mercedes – Valle Arriba: Las Mercedes, Lomas de Las Mercedes, Los Naranjos de Las Mercedes, Valle Arriba, Colinas de Valle Arriba, Chulavista, Los Campitos, Lomas de los Campitos, Mirador de Los Campitos I, Colinas del Tamanaco, San Román, Lomas de San Román, Sorocaima, Lomas de Sorocaima Bello Monte – Chuao: Bello Monte, Colinas de Bello Monte, Lomas de Bello Monte, Chuao, Lomas de Chuao Prados del Este – Santa Fe: Prados del Este, Lomas de Prados del Este, Santa Fe, Santa Fe Norte, Santa Fe Sur, Lomas de Santa Fe, Terrazas de Santa Fe, Cumbres de Curumo, Santa Inés, Terrazas de Santa Ines El Cafetal: El Cafetal, Santa Paula, Santa Marta, San Luis, Santa Sofía, Caurimare, Vizcaya, Santa Clara, Santa Rosa de Lima, Las Mesetas de Santa Rosa de Lima, Los Naranjos del Cafetal La Trinidad – Alto Prado: La Trinidad, Altos de La Trinidad, Lomas de La Trinidad, Alto Prado, Los Samanes, La Tahona, Colinas de La Tahona, Piedra Azul, Manzanares, El Peñón, La Alameda, Lomas de La Alameda, Terrazas de La Alameda, Lomas del Club Hípico, Terrazas del Club Hipico, Monterrey, El Mirador, Lomas del Mirador, Lomas de Alto Prado, Zona Industrial La Trinidad, Las Esmeraldas de La Tahona Baruta Sur: Las Minas, Guaicay, Turumo, Tusmare, La Bonita, Las Esmeraldas, El Placer, Monte Claro, Lomas de Monte Claro, Lomas del Sol, El Cigarral, Los Guayabitos, Llano Verde, Escampadero, Santa Ana, La Palomera |
| El Hatillo | La Lagunita – Alto Hatillo: La Lagunita, La Lagunita Country Club, Bosques de la Lagunita, Lomas de la Lagunita, Alto Hatillo, Los Geranios, Oripoto, Parque Oripoto, Solar del Hatillo, Villa Nueva Hatillo, El Portal del Hatillo Los Naranjos – La Boyera: Los Naranjos, Los Naranjos Humboldt, Los Naranjos del Cafetal, Prado Humboldt, La Boyera, Las Marías, La Unión, El Hatillo, Pueblo de El Hatillo, Cerro Verde El Hatillo Sur: Caicaguana, Colinas de Caicaguana, Hacienda de Caicaguana, Sabaneta, Hoyo de La Puerta, Loma Larga, Parque Residencial Loma Larga |
| Sucre | Los Dos Caminos – Sebucán: Los Dos Caminos, Sebucán, Los Chorros, Lomas de Los Chorros, Colinas de los Chorros, Los Cortijos, Los Cortijos de Lourdes, Boleíta, Boleíta Norte, La Carlota, Santa Eduvigis, Los Ruices, Colinas de los Ruices, Terrazas del Ávila, Campo Claro, Montecristo, Miranda La California – Macaracuay: La California, La California Norte, La California Sur, Colinas de la California, Horizonte, Macaracuay, Santa Cecilia, El Marqués, La Urbina, Boleíta Sur, Los Ruices Sur, Bella Vista, Lebrun, Palo Verde, El Llanito, Los Cedros Sucre Este: Carimao, Altos de Carimao, Karimao Country, Lomas de Urquía, Lomas de Terrabella, Guaicoco, Terrazas de Guaicoco, La Ciudadela, Izcaragua, Loma Linda, Lomas del Halcón, Lomas de Urdaneta, Parque Caiza, Monte Elena, Lomas del Ávila, Araguaney, Bosque Valle, Buena Vista, Corralito, La Escondida, Loira, Solares del Carmen, Mariche, Filas de Mariche Petare: Petare, Santa Gertrudis |
| Libertador | Sabana Grande – La Florida: Sabana Grande, Las Delicias de Sabana Grande, Plaza Venezuela, Los Caobos, Colinas de los Caobos, La Florida, San Rafael de la Florida, Lomas de San Rafael de La Florida, Maripérez, Alta Florida, San Bernardino, La Campiña, Chapellín, Pedregal de Chapellín, El Pedregal, Las Palmas, El Recreo, Quebrada Honda, Las Delicias, Chacaíto, Pinto Salinas Centro: Centro, La Candelaria, Parque Central, San Agustin del Norte, San Agustin del Sur, San Agustín, Quinta Crespo, La Pastora, San Martín, El Conde, Parque Carabobo, Puente Hierro, Santa Rosalía, Sarría, Mirávila, Altagracia, Catedral, Santa Teresa, San José, San Juan, El Silencio, Lídice Los Chaguaramos – Santa Mónica: Los Chaguaramos, Colinas de Los Chaguaramos, Santa Mónica, Colinas de Santa Monica, Valle Abajo, Las Acacias, Colinas de las Acacias, Los Rosales, Prado de María El Paraíso – Montalbán: El Paraíso, Montalbán, Montalbán I, Montalbán II, Montalbán III, La Vega, Terrazas De La Vega, Vista Alegre, Colinas de Vista Alegre, Terrazas de Bella Vista, Los Robles, Monte Alto, La Paz El Valle – Coche: El Valle, Coche, Los Jardines de El Valle, Los Pomelos, La Yaguara, Valle Alto, Nuevo Prado, El Encantado Oeste: Catia, Propatria, Alta Vista, Artigas, Antímano, Caricuao, Ruiz Pineda, Casalta II, Casalta III, El Junko, Ruperto Lugo, El Junquito, Macarao, Pérez Bonalde |
Cuando el portal no indica la urbanización (o la escribe distinto), la buscamos en el título y en el enlace del aviso: por ejemplo, "Apartamento en Venta en Los Palos Grandes". Si aparecen varias, gana la más específica ("Lomas de Las Mercedes" antes que "Las Mercedes"). También unificamos los nombres alternativos: "Parroquia Altagracia" es Altagracia, "Colinas de Tamanaco" es Colinas del Tamanaco.
Los avisos con un nombre de zona que no se pudo identificar con certeza se excluyen de todos los cálculos hasta confirmarlo. Una urbanización que aparece en los avisos con un nombre que todavía no está en esta lista se informa sola si llega a 10 avisos, y se asigna a su sector en la siguiente revisión.
Segmentos: qué se compara con qué
Cada cifra corresponde a una zona y un tipo de inmueble. En los tipos donde el tamaño cambia mucho el precio por metro, además se separa por banda de tamaño. Una estación de cowork de 12 m² no se promedia con un piso de oficinas de 400 m².
| Tipo | Bandas de tamaño |
|---|---|
| Apartamento | Menos de 60 m² · 60 a 120 m² · 120 a 200 m² · más de 200 m² |
| Oficina | Menos de 30 m² · 30 a 150 m² · más de 150 m² |
| Local | Menos de 30 m² · 30 a 150 m² · más de 150 m² |
| Casa, terreno, edificio | Sin bandas |
Estadística
La cifra principal es siempre la mediana del US$/m²: el valor del medio cuando se ordenan todos los avisos. Se prefiere a la media porque un aviso aislado muy caro o muy barato casi no la mueve.
- MedianaCifra principal del segmento.
- Margen (90 %)Qué tan firme es la mediana: con 90 % de confianza, la mediana de los avisos de la zona está entre esos dos valores. Se calcula de forma exacta a partir de los avisos ordenados (intervalo de la mediana por estadísticos de orden), así que con los mismos avisos siempre da el mismo resultado. Con pocos avisos o precios muy distintos entre sí, el margen es más ancho.
- P25 – P75Rango donde está la mitad central de los avisos. Indica el precio "normal" de la zona.
- nCantidad de avisos usados. Siempre se muestra junto a la cifra.
- ComplementoMedia, desviación estándar, coeficiente de variación, mínimo y máximo, calculados después de quitar los precios extremos. Un coeficiente de variación por encima de 25 % indica un segmento muy disperso.
Publicación
- Publicamos una zona solo cuando tiene al menos 10 avisos, para que la cifra sea representativa.
- La variación mensual solo se publica si la zona tiene al menos 10 avisos en los dos meses comparados. Si los márgenes de los dos meses se cruzan, se marca «dentro del margen»: la diferencia puede deberse solo a que cambiaron los avisos, no el mercado.
- No publicamos proyecciones hasta contar con al menos 6 meses de historia.
Uso en las valoraciones por video
Cuando un propietario pide una valoración por video, el asesor Bricks parte de estos mismos datos limpios. Usa avisos del mismo tipo, con un tamaño entre 60 % y 160 % del inmueble, primero de su misma urbanización y después de su sector; el resto del municipio solo si en la zona no hay suficientes. Puede sumar operaciones cerradas por la red y comparables que conozca. El precio sugerido es la mediana del US$/m² de los comparables por los metros del inmueble, ajustada por el asesor a la realidad del inmueble (estado de conservación, ubicación y vista, otras características) con el motivo por escrito; el rango de valor es ese precio ±10 %. La dispersión de los comparables (P25-P75 y el complemento estadístico) se informa aparte. Es una estimación del valor de mercado, no un avalúo formal.
Versiones
Estos parámetros no se cambian sobre la marcha. Si alguno se ajusta, se publica una versión nueva con su fecha, y cada reporte indica con qué versión se calculó. Así una cifra de hoy y una de dentro de un año se pueden comparar sabiendo qué cambió.
| Versión | Vigente desde | Cambios |
|---|---|---|
| v1.3 | 20/10/2026 | Cada mediana se publica con su margen de confianza de 90 %. La limpieza de avisos y los mínimos para publicar no cambian. |
| v1.2 | 01/10/2026 | La zona se toma del título o del enlace cuando el portal no la indica. Se unifican los nombres alternativos de una misma urbanización. |
| v1.1 | 01/10/2026 | Se informa por urbanización y sector en lugar de por municipio. Los precios extremos se miden dentro de cada sector. |
| v1.0 | 01/10/2026 | Primera versión. |